所租賃的物業布局和物業面積大小，決定了房間體量、公共區域以及增項服務區域，設計效果的優劣決定設計費用，以及硬裝和軟裝的裝修成本。博仁小編建議在裝飾裝修的時候保留當地具有民俗特色的建筑元素，當游客深度挖掘一個城市的時候，更加吸引他們的是這個地區的人文歷史背景，這當中就包含了原始民俗建筑特色。在落地動工之前，有一些內容需要做好基礎了解。參考：峨眉山靈境別院民宿設計和潿洲島四時倉素民宿設計
首先是物業選擇和租賃的注意事項，以下幾點需要格外注意：
因素一：房屋性質與執照辦理
如果是租賃帶有房租形式的物業，需要根據房屋的使用性質（民宅或商用）判斷是否可以辦理執照。我一直在北京做特色住宿，作為首都，對于物業的各種執照要求相當嚴格。
自 2016 年開始的拆墻打洞政策，對于那些房屋性質為民宅的自建房、公房的影響就非常大。就算你證照齊全，無論是餐館還是住宿，全部都會被勒令到工商局注銷營業執照。到期不執行的法人今后就會進入黑名單，未來就啥也別想干了。
對于允許經營性質的商用房來說，如果你是辦公使用，也別想蒙混過關，要是再加上有違建的情況就更甚之。
我有個朋友在廈門做民宿，據了解，那邊大部分民宿都是黑店，也就是無執照，三天兩頭的被掃蕩。所以為何不去辦理執照呢？這就跟當初你在租賃這個物業的時候有沒有搞清楚是否能起照有關系。
起照（獲得經營所需的相應執照手續）的順序是：工商的營業執照、消防、特種行業許可證（住宿被國家列為特種行業）、外事（外事就是你是否有接待外賓的資格）、最后是衛生。
目前想在北京東城區想做住宿的朋友基本上就別考慮了，北京東城區現在已經不可以辦理住宿的營業執照了。
因素二：物業的布局
無論是樓體還是單獨的院落，房間數量是決定運營成本的最大基礎。
從布局來講，一方面是房東是否同意你將原來的布局進行改造，甚至推倒重蓋，這點就有必要提前說好并體現在合同中。
改造會投入更多投資成本，收回成本的年限就會相應的增加，如果在這期間房東突然說不租了，那你不就懵逼了。
所以體現在合同中比如你簽的是 10 年租約，那么在 10 年內除了諸如拆遷之類的不可抗因素，房東如果單方面解除合同需要賠付你，當然即使是拆遷那也得賠。一般來講房租合同簽署年限最多不超過 20 年，因為 20 年以上法律是不認可的，謹防有心人利用這一點來忽悠你。
另一方面就是物業分配房間的可行性數量，比如 300 平米的院子，房屋面積只有 100 平米，另外 200 平都是院子、空地，雖然景觀公區大，但是可打造的房間數量太少。就不得不提升售賣時的房價以保證 cover 住間夜成本（房租高而房間數量少則間夜成本高）。
倘若完全沒有售賣經驗回本勢必困難，盡可能合理的分配出房間數量是很重要的，當然，對于有經驗的人可以不用太過于死磕間夜成本。
因素三：公共區域——提升酒店或民宿品質的最強手段
公共區域指的是客房以外的區域，例如院子、露臺、會議室、多功能廳、餐廳、咖啡廳、酒吧等。
對于住店的人來說，其實沒有幾個人會整天窩在房間里，所以除了外出就是在公共區域休閑消費了，因而公共區域的裝飾風格和布局調性很大程度決定了消費者的印象。
舉個例子，如果你的房間裝修的很典雅，但是在院子里擺著宛如炕頭一般的沙發套和大紅大綠的布景，一定會被人定義成高級農家樂。
所以，如果你的預算有限，與其在房間內添置按摩浴缸，不如把錢花在公共區域。咱們中國人都好個面子，尤其是北京老人兒，這個絕不能含糊。
因素四：房租
每間夜的房租成本=房租年總數÷ 365 天÷房間數
此數字對市場調查和定位很關鍵（免租期盡可能拉長給裝修留時間），例如房租是 12 萬一年，那就是一個月 1 萬，那一個月平均 30 天，一天就是 333 元，如果這個物業能出十間房，一間房一天房租就是 33.3 元。
再有就是房租砍價，了解除了你以外還有多少人在和房東在聊，盡可能完善并貼近現實性地描述改造業主房屋的結果。如果你最終得到的價格不理想，還有一招就是拉長年限，用遞增的方式來將前期的投入減少，前提是要確定這個地方可以堅持長久下去 。
打個比方：比如房東堅持一年 12 萬，但是對于你來說 10 萬可能是理想的價格。可以通過年份遞增的方式，一共簽 10 年，一年 12 萬的話，也就是 10 年 120 萬，頭三年 10 萬之后按照百分比遞增，最終這 10 年您的到手的還是 120 萬。這樣初期的運營成本減少，等三年之后住宿基本成型，運營穩定，再遞增房租的話直接漲房價即可。如果資金相對充裕，年付也是個好辦法。
因素五：合同年限
一般來講，投資酒店或者民宿至少 1.5 --- 3 年回本，所以合同至少 5 年起。如果合同年限足夠長就要注意房租遞增率是多少。在北京現在基本上都是房東只簽 5 年，如果你想長簽或者怕 5 年沒把握盈利多少，可房東又死活不答應多簽，就只能看造化了。如果無意外是可以按照合同中價格自動延續幾年幾年的。
有的房東年齡比較大，你得先和房東好好聊聊。現在在北京還能自己有個院子的老人，基本上都是文革的時候沒收的，之后又還了一小部分的。這幫人大多都有自己的房，兒女也都有房，要不也輪不到租給你。
這些老人都是覺得，哎呀自己挺大歲數的了，在最后這十幾年里把這個院子租出去，房租呢給兒女分分，將來自己百年以后變賣或者留給兒女。知道了他們出租的目的，如果老人健康情況不樂觀，有兒女，又跟你簽了 10 年 20 年的，您就小心點吧，老人撒手人寰兒女四分五裂分房產，沒有一個能做主的，情況就會很棘手。
下面直接進入基建裝修內容。正式裝修前，關于設計問題。首先要確定自己想要設計的風格（依據市場調查進行合理選擇），然后是尋找合適的設計師。最怕的就是人家是傳統風格的設計大師，你非要讓他給你設計現代或歐美風，當然你還需要對這個設計師之前的作品有所了解。
最后就是談價格嘛，小編認為一旦你認準了某位設計師，在設計費方面不要亂砍瞎砍，反而是滿足設計師收費之后，在裝修材料和硬件方面讓他幫你想辦法省下來，以保證良好的設計品質。要知道設計師從來不在乎原材料費用，一定是希望用最好的材料來呈現他的作品！
在設計效果圖和平面圖出來之后，你的房間數總量、公共區域面積及功能性、餐廳、酒吧、戶外區域等也全部確定好以后，就可以開始計算基礎營建的相關硬件設備的費用了。
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