給民宿新手的一些建議：如何成功開一間民宿？

設計資訊 | 07-06 10:44

好多有經驗的民宿主人會告訴你說，做民宿，有三個因素超級重要：選址！選址！選址！博仁小編想要告訴你的是，他們是對的。好的選址可以涉及到以下這些因素。參考：峨眉山靈境別院民宿設計和潿洲島四時倉素民宿設計

一、好的選址

1、交通

即可達性，可達性的意思越來越多元，在觀光旅游里，它往往指公共交通便不便利；休閑旅游里，往上是客源地的遠近，往下是景觀的遠近——我是否步行幾步或者開一會兒車，就能抵達美景。

2、配套

即周邊設施完善和便利程度。

3、周圍環境景觀

這個因素里邊還隱藏的，比如說周邊采光、通風、是否無視野遮擋等等要素，和房子本身一起，共同決定了后續產品的整體呈現。

我發現，定位為休閑游的民宿，對于公共交通的便利性的需求會低一些，畢竟，休閑游的客人很多是自駕來的。但對于觀光游的民宿，比如一些景區民宿，還有城市民宿的大多數，尤其是中端以及中端以下的產品來說，選址的因素，在后期的引流上能帶來的幫助，甚至可以是決定性的。

對于觀光游的民宿來說，一個好位置會幫民宿多解決10-20%的入住率。（觀光旅游地區，位置都是自帶流量的，這是好位置必須能起的作用）

10-20%入住率意味著什么呢？

假設民宿的平均入住率是50%（具體多少，各地不一樣），保本率35%，扣除一下只有差不多15%是決定回報的。所以10-20%的差距并非10-20%的差距，按最終利潤的比例上，民宿的回報率可能恰恰就是由這10-20%決定的。

【建議】：選址一定要慎重，這是一個無論花多少時間衡量和考察都不為過的關鍵，地點不對，其他方面再成熟，寧可不做繼續等。

二、成本如何控制？

好的民宿產品，必須追求性價比，這不僅是對消費者來說的，對于民宿主人來說，同樣如此。民宿的“性價比”想高，必須嚴控成本。一家20間房，投資200萬的民宿，均價賣到500是合理的，而同樣一家20間房，均價500的民宿，如果投資成本達到500萬，恐怕只會讓民宿投資人心里滴血。

還是以廈門的oneday為例，因為這家是從公寓式民宿起家的，因此，她們一以貫之的風格就是：硬裝錢少花（能不花盡量不花，因此你可以看到她們的照片里基本是一通的白底），軟裝重點抓，這叫把錢花在刀刃上，是一個非常值得學習的借鑒對象。

究竟想要做什么樣的產品，必須有一個成本的預算，前期成本控制非常重要，第一次做民宿的朋友基本都會超出預算，這很正常，但需要控制在適度范圍內。我身邊就有不少民宿朋友，在第一家民宿上投入過多情懷，導致成本超出過多（超出10%左右是正常的，但不少第一次做民宿的可以超出20-40%，這就很可怕了），而初期成本的多少是直接決定你的回報率的。

我們說的初期成本，主要包括：設計費、裝修成本、房租（后期成本的大頭，后期成本另一大頭是員工工資，這二者基本能占到后期總成本的60-70%甚至更多）。

以上幾部分，需要民宿主了若指掌，并且控制得當。

【建議】：把錢花在刀刃上，省下來的都是自己的。

三、民宿設計很重要，設計很重要，設計很重要。

重要的話講三遍，還是覺得不夠。

小編很多時候搞不明白，不少民宿主人舍得投錢在硬裝和軟裝上，但是舍不得多花點錢去請一個更好的設計師，做更好的設計上。

我覺得好的設計意味著什么呢？如果你的民宿是打算開5年10年甚至更久，那么好的設計意味著，在這5年10年的每一天每一秒，都會幫你多賺錢。

好的設計，首先，你得先有了客戶人群的定位，你想要什么樣的人群，明確了用戶畫像后，再根據這個定位去做設計。最簡單的人群定位，一個是消費能力，另一個就是年齡。300-500元，25-40歲的人群，和500-800元，35-50歲的人群，肯定是需要截然不同的設計風格。

至于最終選定什么樣的風格，則更多取決于

1、民宿主自己的審美偏好和對用戶的理解；

2、設計師的水平，包括景觀建筑（如果戶外面積夠大的話），室內設計，軟裝設計；

3、民宿主和設計師之間的配合是否默契。強調一點，一個好的民宿主人，他/她一定是比設計師更了解顧客的需求，所以設計當中，特別是功能性的方面上，特別需要這二者的相互協作。其中，必然就會涉及到雙方互有妥協的狀況。